Gerichtliche Zwangsvollstreckung vs. nichtgerichtliche Zwangsvollstreckung

In einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung verklagt der Kreditgeber den säumigen Kreditnehmer vor einem staatlichen Gericht, um die Immobilie zu versteigern, um nicht bezahlte Schulden einzutreiben. Bei außergerichtlichen Zwangsvollstreckungen versteigert der Kreditgeber die Immobilie, ohne vor Gericht gehen zu müssen. Die Regeln, welche Art von Zwangsvollstreckungen zulässig sind, variieren je nach Staat. Etwa die Hälfte der 50 Staaten verwendet ein gerichtliches Zwangsvollstreckungssystem.

Vergleichstabelle

Vergleichstabelle für gerichtliche Zwangsvollstreckung und nicht gerichtliche Zwangsvollstreckung
Gerichtliche Zwangsvollstreckung Nichtgerichtliche Zwangsvollstreckung
ProzessDer Kreditgeber verklagt den Kreditnehmer vor einem staatlichen Gericht.Der Schuldner erhält eine Inverzugsetzung (NOD) und wird über die Absicht informiert, Immobilien zu verkaufen.
ErgebnisDas Eigentum wird vom County Sheriff oder einem anderen Beamten versteigert. Sheriff gibt eine Urkunde an den Gewinner heraus.Eigentum wird vom Kreditgeber versteigert. Der Kreditgeber selbst kann bieten. Der Höchstbietende wird Eigentümer der Immobilie, muss jedoch möglicherweise nicht bezahlte Grundsteuern oder Räumungsbescheide für den aktuellen Mieter bearbeiten.
Beteiligte BeamteCounty Sheriff; Gerichte.County Recorder zur Aufzeichnung von Mitteilungen und der Urkunde beim Verkauf.
Wenn Eigentum nicht verkauft werden kannKreditgeber erhalten die Tat.Kreditgeber erhalten die Tat.
Staaten, wo verfügbarAlle außer Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia und dem District of Columbia.Etwas mehr als die Hälfte der USA.

Prozess der Abschottung

Der Prozess variiert von Staat zu Staat und kann schnell oder langwierig sein. Alternative Optionen wie Refinanzierung, vorübergehende Vereinbarungen mit dem Kreditgeber oder Insolvenz können Hausbesitzern helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Bei der gerichtlichen Zwangsvollstreckung muss der Kreditgeber nachweisen, dass der Kreditnehmer mit seinem Kredit in Verzug geraten ist, und gerichtliche Schritte einleiten. Wenn der Kreditnehmer die Schulden nicht bezahlen kann, wird die Immobilie vom County Sheriff oder einem anderen Beamten versteigert. Der Gewinner erhält die Urkunde für die Immobilie. Der Prozess dauert normalerweise zwischen 6 Monaten und 2 Jahren.

Da die überwiegende Mehrheit der Zwangsvollstreckungen unbestritten ist, setzt sich die US-Finanzindustrie seit dem 19. Jahrhundert für eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung ein - eine gerichtliche Zwangsvollstreckung. Eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn eine Hypothek eine Verkaufsmachtklausel enthält, die es dem Kreditgeber ermöglicht, einen Zwangsvollstreckungsverkauf einzuleiten, ohne vor Gericht zu gehen. Der Kreditgeber stellt eine Inverzugsetzung aus und benachrichtigt den Kreditnehmer über diese Tatsache, bevor er eine Auktion des Hauses durchführt. Der Kreditgeber selbst kann in der Auktion bieten, und der Gewinner erhält die Urkunde für das Haus, obwohl er dann möglicherweise gezwungen ist, die Räumung der derzeitigen Bewohner zu beantragen. Der Prozess dauert normalerweise zwischen 1 Monat und 1 Jahr.

Die Regeln variieren je nach Bundesland

Die gerichtliche Abschottung ist in allen US-Bundesstaaten mit Ausnahme von Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia und dem District of Columbia möglich.

In etwas mehr als der Hälfte der USA sind außergerichtliche Zwangsvollstreckungen möglich: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, Kalifornien, Colorado, Georgia, Hawaii, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Nord Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, South Dakota, Tennessee, Texas, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin, Wyoming und der District of Columbia.

In Staaten, die beide Arten der Zwangsvollstreckung zulassen, wird die außergerichtliche Zwangsvollstreckung angewendet, wenn der Kreditnehmer eine Hypothek mit einer Verkaufsmachtklausel unterzeichnet hat, die es dem Kreditgeber ermöglicht, die Immobilie zu verkaufen, um nicht bezahlte Schulden einzutreiben. Wenn diese Klausel nicht unterzeichnet wurde, muss der Kreditgeber eine gerichtliche Zwangsvollstreckung anwenden.

Auswirkungen auf die Wiederherstellung von Wohnraum

Die Mortgage Bankers Association (MBA) und andere Organisationen der Kreditbranche mögen das gerichtliche Zwangsvollstreckungssystem nicht, weil es ihre Kosten erhöht. In einem Artikel in der New York Times vom Dezember 2012 argumentierte die Branche, dass die Erholung des Immobilienmarktes in Staaten, die die Kreditgeber zwingen, vor der Zwangsvollstreckung vor Gericht zu gehen, langsamer sei. In Staaten wie New York und New Jersey dauerte die gerichtliche Zwangsvollstreckung mehr als doppelt so lange wie im nationalen Durchschnitt. Der Grund dafür war jedoch nicht immer, dass die Gerichte festgefahren waren. Oft waren Kreditgeber und Hypothekendienstleister selbst mit dem Umfang der Zwangsvollstreckungen überfordert und konnten nicht rechtzeitig alle erforderlichen Unterlagen für die Gerichte sammeln. Ende September 2012 befanden sich laut MBA 6, 6% aller Kredite in gerichtlichen Staaten in Zwangsvollstreckung, verglichen mit 2, 4% in nicht gerichtlichen Staaten. Der MBA hat dies auf einen "schleppenden" Prozess in gerichtlichen Zwangsvollstreckungsstaaten für einen Rückstand bei Zwangsvollstreckungen zurückgeführt.

Zwangsvollstreckungen verhindern

In einer Studie aus dem Jahr 2011 wurden Staaten, in denen Kreditgeber eine gerichtliche Erlaubnis zur Abschottung einholen müssen, mit Staaten verglichen, in denen dies nicht der Fall ist. Die Studie ergab, dass:

Kreditnehmer in Justizstaaten heilen ihre Kredite wahrscheinlich nicht mehr und verhandeln nicht mehr neu, aber die Verzögerungen führen in diesen Staaten zu einer Zunahme von anhaltend kriminellen Kreditnehmern, von denen die überwiegende Mehrheit schließlich ihre Häuser verliert. stellten fest, dass die Vermeidung einer Zwangsvollstreckung für Kreditnehmer, die entweder einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung oder Gesetzen unterliegen, die die Kreditgeber zwingen, 90 Tage vor Beginn des Zwangsvollstreckungsverfahrens zu warten, nicht wahrscheinlicher war als für andere Kreditnehmer.

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Wissenswertes

Abschottungsstatistik

Laut Realty Trac, basierend auf den US-Daten für Mai 2012,

  1. TOP Zwangsvollstreckungsstädte sind
    1. Miami, Florida
    2. Chicago, IL
    3. Las Vegas, NV
    4. Los Angeles, Kalifornien
    5. Phoenix, AZ
  2. Die Zahl der neuen Zwangsvollstreckungen stieg von April 2012 (188.780) bis Mai 2012 (205.990) um 9, 12%.
  3. Die Anzahl der für April 2012 verkauften Zwangsvollstreckungen (66.529) ging im Vergleich zu März 2012 (85.702) um 22, 37% zurück.
  4. Der durchschnittliche Verkaufspreis für eine abgeschottete Immobilie stieg von April 2012 (170.532 USD) bis Mai 2012 (198.915 USD) um 16, 64%.

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