Zwangsvollstreckung vs. Leerverkauf

Wenn ein Kreditnehmer durchweg keine Hypothekenzahlungen leistet, wird die Immobilie ausgeschlossen. Bei einer Zwangsvollstreckung übernimmt der Kreditgeber das Eigentum an der Immobilie und vertreibt den Kreditnehmer. Ausgeschlossene Immobilien können auf einer Auktion oder über traditionelle Immobilienmakler verkauft werden. Für Kreditnehmer schadet eine Zwangsvollstreckung ihrer Kreditwürdigkeit.

Ein Leerverkauf wird häufig als Alternative zur Zwangsvollstreckung eingesetzt, da dadurch zusätzliche Gebühren und Kosten sowohl für den Gläubiger als auch für den Kreditnehmer gemindert werden. Die negativen Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sind bei einem Leerverkauf in der Regel geringer als bei einer Zwangsvollstreckung. Bei einem Leerverkauf ist jedoch in der Regel viel mehr Papierkram für alle Parteien erforderlich.

Vergleichstabelle

Vergleichstabelle für Zwangsvollstreckung und Leerverkauf
Abschottung Leerverkauf
Möglicherweise erhalten Sie einen Umzugsanreiz von 3.000 USD oder mehrNeinJa
Wird verwendet, wennKreditnehmer kommt mit Zahlungen in VerzugDer Kreditnehmer, der keine Hypothekenzahlungen leisten kann, schuldet mehr als den aktuellen Wert seines Eigenheims, und der Kreditgeber stimmt zu.
Verkauft durchDarlehensgeberHausbesitzer
VerkaufsmethodeVersteigert bei Trustee SaleMakler
Auswirkungen auf Kredit-Score und Kredit-HistorieLässt 200 - 400 Punkte fallen. Bleibt 7 Jahre im Bericht.Lass 50 - 150 Punkte fallen. Wird in der Kreditauskunft aufgeführt, wenn der Gläubiger den Kreditabbau den Kreditauskunfteien meldet.
Eingeführt vonDer KreditgeberDer Hausbesitzer
Zukünftige KrediteMuss über zukünftige Kreditanträge berichtenKann bei zukünftigen Kreditanträgen gemeldet werden oder nicht
Wer hat die Kontrolle über ImmobilienDer KreditgeberDer Hausbesitzer
Einschränkungen bei zukünftigen HauskäufenBerechtigt zum Kauf in 5 Jahren mit Einschränkungen oder 7 Jahren ohne EinschränkungenKann unter bestimmten Umständen sofort kaufen

Teilnahmeberechtigung und Verwendung

Zwangsvollstreckungen werden angewendet, wenn ein Hausbesitzer mit seinen Zahlungen für Wohnungsbaudarlehen in Verzug ist. Der Kreditgeber nimmt das Eigentum in Besitz, das als Sicherheit für das Darlehen verpfändet wurde. Nachdem eine Immobilie abgeschottet wurde, stellt der Kreditgeber sie zum Verkauf und verwendet den Erlös zur Rückzahlung des Hypothekensaldos.

Leerverkäufe stehen Kreditnehmern zur Verfügung, wenn sie mehr als den aktuellen Wert ihres Eigenheims auf dem Markt schulden. Leerverkäufe können sowohl in Situationen eingesetzt werden, in denen der Hausbesitzer seine Hypothekenzahlungen aktuell hält, als auch wenn er in Verzug geraten ist. Die Genehmigung des Kreditgebers ist jedoch erforderlich, bevor ein Leerverkauf abgeschlossen werden kann. Kreditgeber sind nicht verpflichtet, einen Leerverkauf anzunehmen.

Wie funktionieren Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe?

Abschottungsprozess

Abhängig von dem Staat, in dem ein Kreditnehmer lebt, kann die Zwangsvollstreckung das Gerichtssystem betreffen oder nicht. Weitere Informationen finden Sie unter gerichtliche Zwangsvollstreckung im Vergleich zu nicht gerichtlicher Zwangsvollstreckung.

Nach drei bis sechs Monaten versäumter Zahlungen zeichnet ein Kreditgeber eine Inverzugsetzung auf, die einen Kreditnehmer darüber informiert, dass er vor einer Zwangsvollstreckung steht, und ihm eine Wiedereinsetzungsfrist einräumt, um die Dinge durch Tilgung von Schulden oder Beilegung anderer Streitigkeiten wieder in Ordnung zu bringen. Die Dauer der Wiedereinstellungsfrist variiert je nach Staat, wobei einige Staaten den Kreditnehmern lediglich fünf Tage Zeit zur Beilegung von Streitigkeiten und Schulden geben und andere den Kreditnehmern bis zu 90 Tage Zeit geben.

Wird der nicht bezahlte Restbetrag der Hypothek nicht innerhalb von drei Monaten zurückgezahlt, erhält der Hausbesitzer eine Verkaufsmitteilung. Die Immobilie wird dann bei einem Treuhandverkauf an den Meistbietenden versteigert, der innerhalb von 24 Stunden in bar bezahlen muss. Das Eröffnungsgebot entspricht in der Regel dem ausstehenden Kreditsaldo und etwaigen zusätzlichen Anwaltskosten, die der Bank möglicherweise entstanden sind.

Hier ist ein Video, das den Prozess und die Auswirkungen von Zwangsvollstreckungen anhand von fünf Hauptkriterien mit Leerverkäufen vergleicht:

Leerverkaufsprozess

Wenn der Marktwert der Immobilie unter dem ausstehenden Hypothekenkapital liegt und der Kreditnehmer es sich nicht leisten kann, die Hypothek zu bezahlen, kann der Kreditgeber (eine oder mehrere Banken) einen Leerverkauf akzeptieren. Bei einem Leerverkauf bleibt der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie hinter dem Hypothekensaldo zurück. Dies ist einer der Gründe, warum Kreditgeber möglicherweise zögern, das Angebot eines Kreditnehmers für einen Leerverkauf anzunehmen. Jeder nicht bezahlte Restbetrag, der den Kreditgebern nach einem Leerverkauf geschuldet wird, wird als Mangel bezeichnet. Leerverkaufsverträge entbinden die Kreditnehmer nicht notwendigerweise von ihren Verpflichtungen zur Rückzahlung von Mängeln der Kredite, es sei denn, dies wurde ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart.

Bei einem Leerverkauf bringt der Hausbesitzer das Haus mit einem Makler auf den Markt. Es wird wie jeder andere Hausverkauf gehandhabt. Sobald der Hausbesitzer ein Angebot angenommen hat, muss es auch von der Bank angenommen werden. Es kann zwischen 3 und 6 Monaten dauern, bis ein Leerverkauf abgeschlossen ist, und sein Erfolg ist nicht garantiert. Die Bundesanstalt für Wohnungswesen (FHFA) hat jedoch 2012 neue Regeln erlassen, die diesen Prozess einfacher und schneller machen. Beispielsweise müssen Hypothekengeber nun innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt auf ein Leerverkaufsangebot reagieren.

Im August 2012 kündigte die FHFA Maßnahmen an, um Leerverkäufe von Unterwasserhäusern - Häuser, bei denen die ausstehende Hypothek höher ist als der aktuelle Marktwert des Hauses - für Hausbesitzer zu vereinfachen, einschließlich der Ausweitung der Hilfe auf Menschen, die finanzielle Schwierigkeiten haben, diese aber nicht verpasst haben Hypothekenzahlungen. Nach dem Plan, der im November 2012 in Kraft trat, sind nur von Fannie Mae und Freddie Mac garantierte Hypotheken für diese Hilfe berechtigt, und es gibt eine Obergrenze von 6.000 USD für den Geldbetrag, den Inhaber von Zweithypotheken erhalten können, wenn ein Leerverkauf vorliegt abgeschlossen. Diese Maßnahme soll den Anreiz verringern, dass Inhaber von Zweithypotheken um ihren Anteil am Erlös aus dem Verkauf von Eigenheimen feilschen müssen, um Verzögerungen zu vermeiden und den Abschluss des Verkaufs zu vereinfachen. Die neuen Regeln ermöglichen es Hausbesitzern mit versäumten Hypothekenzahlungen und schwerwiegenden finanziellen Problemen, weniger Dokumente einzureichen, die für einen Leerverkauf genehmigt werden müssen. Hausbesitzer erhalten eine schnellere Genehmigung, wenn sie unter finanziellen Schwierigkeiten wie einem verlorenen Arbeitsplatz, einer Scheidung, einem Tod in der Familie oder einem Arbeitsplatzwechsel leiden. [1]

Komplikationen für Käufer bei Zwangsvollstreckungen im Vergleich zu Leerverkäufen

Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe bieten Käufern tiefe Rabatte. Jemand, der ein Haus im Leerverkauf kauft, kann damit rechnen, dass das Haus 10% weniger kostet als ein gewöhnliches Haus auf dem Markt, Zwangsvollstreckungen sind sogar billiger, oft um etwa 30%. [2] Diese Einkäufe sind jedoch nicht ohne Komplikationen.

Das häufigste Problem bei abgeschotteten Immobilien besteht darin, dass sie häufig „wie besehen“ verkauft werden, sodass das Haus möglicherweise repariert werden muss, was manchmal sehr teuer ist. Wenn eine abgeschottete Immobilie in einer Auktion gekauft wird, muss der Käufer am selben Tag bar bezahlen, was bedeutet, dass er die Immobilie nicht inspizieren lassen kann und daher keine Ahnung vom Umfang der erforderlichen Reparaturen hat. Manchmal kann der Käufer einer abgeschotteten Immobilie aufgefordert werden, nicht bezahlte Grundsteuern vom Vorbesitzer zu zahlen. Schließlich erlauben die Rücknahmegesetze den Kreditnehmern, ihre abgeschotteten Häuser zurückzufordern, selbst wenn das Haus nach der Zwangsvollstreckung an einen neuen Käufer verkauft wurde. Dies kann für Käufer von abgeschotteten Immobilien viele Komplikationen verursachen.

Leerverkaufsimmobilien werden häufig auch zu einem Preis gekauft, der unter dem Schätzpreis liegt. Der Vorgang kann jedoch sehr zeitaufwändig sein. Der Kauf einer Immobilie bei einem Leerverkauf dauert in der Regel viel länger, da nicht nur der Käufer und der Verkäufer dem Verkauf zustimmen müssen. Alle Kreditgeber, die ein Pfandrecht an der Immobilie haben, müssen dem Verkauf ebenfalls zustimmen. Wenn die erste Hypothek vom ursprünglichen Kreditgeber weiterverkauft wurde, kann sie nun mehreren Banken gehören. Wenn es eine zweite Hypothek auf das Haus gibt, können die Kreditgeber in der zweiten Hypothek auch Pfandgläubiger sein. Es braucht Zeit, um alle Kreditgeber dazu zu bringen, einen Leerverkauf zu genehmigen, und könnte sogar verhindern, dass das Geschäft abgeschlossen wird, wenn ein Kreditgeber nicht zustimmt oder wenn der Verkäufer während der langen Wartezeit keine Hypothekenzahlungen mehr leisten kann (und daher möglicherweise ausgeschlossen wird). Es dauert 3 bis 12 Monate, um die meisten Verkäufe abzuschließen. Darüber hinaus sind Leerverkäufe für Käufer und Verkäufer riskant, da die Bank das Haus jederzeit ohne Auswirkungen vom Markt nehmen kann.

Kreditbeurteilung

Eine Zwangsvollstreckung kann dazu führen, dass die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers um 200 bis 400 Punkte sinkt. Es bleibt für 7 Jahre auf einer Kreditauskunft. Dies kann sich sehr negativ auf die künftige Kreditaufnahme und sogar auf Beschäftigungsmöglichkeiten auswirken, wenn ein potenzieller Arbeitgeber eine Sicherheitskontrolle aller Mitarbeiter verlangt. Zwangsvollstreckungen sind Teil der öffentlichen Aufzeichnungen.

Ein Leerverkauf kann zu einem Rückgang der Kreditwürdigkeit um 50 bis 130 Punkte führen, obwohl erhebliche Kürzungen in der Regel darauf zurückzuführen sind, dass der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug ist. In Kreditauskünften wird angegeben, dass ein Leerverkaufsdarlehen „beglichen“, „wie vereinbart bezahlt“ oder „weniger als voll bezahlt“ wurde.

Zukünftiges Wohneigentum

Nach der Abschottung eines Hauses ist eine Person berechtigt, innerhalb von 5 Jahren mit einigen Einschränkungen oder in 7 Jahren ohne Einschränkungen ein anderes Haus zu kaufen. Einzelpersonen müssen die Zwangsvollstreckung bei allen künftigen Kreditanträgen melden.

Nach einem Leerverkauf kann die Person möglicherweise sofort ein neues Haus kaufen, wenn ihre Zahlungen nie mehr als 30 Tage verspätet waren und der Kreditgeber sie nicht zur Rückzahlung des Kredits auffordert. Es kann jedoch schwierig sein, einen neuen Kreditgeber zu finden.

Aktuelle Abschottungsnachrichten

Ähnlicher Artikel