Fannie Mae gegen Freddie Mac

Fannie Mae und Freddie Mac sind staatlich geförderte Unternehmen (GSEs) - dh private Unternehmen, die von der Regierung gesponsert werden - in der US-amerikanischen Hypothekenbranche. Obwohl getrennte Unternehmen miteinander konkurrieren, haben sie dasselbe Geschäftsmodell: Sie kaufen Hypotheken auf dem Sekundärhypothekenmarkt, bündeln diese Kredite und verkaufen sie dann als hypothekenbesicherte Wertpapiere auf dem freien Markt an Investoren. Der Hauptunterschied zwischen Fannie und Freddie besteht darin, bei wem sie Hypotheken kaufen: Fannie Mae kauft meistens Hypothekarkredite von Geschäftsbanken, während Freddie Mac sie meistens von kleineren Banken kauft, die oft als "Sparsamkeitsbanken" bezeichnet werden. Die beiden Unternehmen sind Teil eines komplexen Prozesses, der dafür sorgt, dass das Geld durch die US-Immobilienwirtschaft fließt und mehr Menschen sich den Kauf von Häusern leisten können, als dies sonst möglich wäre, wenn Fannie und Freddie nicht existieren würden. Seit der Finanzkrise 2008, als die US-Regierung Fannie und Freddie rettete, hat die Regierung in diesen beiden Geschäftsbereichen ein direkteres Mitspracherecht.

Vergleichstabelle

Fannie Mae gegen Freddie Mac Vergleichstabelle
Fannie Mae Freddie Mac
ÜberEin von der US-Regierung gesponsertes Unternehmen, das im Hypothekendarlehensgeschäft tätig ist. Kauft Hypotheken - hauptsächlich von Geschäftsbanken - und verkauft sie als hypothekenbesicherte Wertpapiere / Agenturanleihen.Ein von der US-Regierung gesponsertes Unternehmen, das im Hypothekendarlehensgeschäft tätig ist. Kauft Hypotheken - hauptsächlich von kleineren "Sparsamkeits" -Banken - und verkauft sie als hypothekenbesicherte Wertpapiere / Agenturanleihen.
NameKommt vom Akronym FNMA, das für Federal National Mortgage Association steht.Kommt von FHLMC Akronym, das für Federal Home Loan Mortgage Corporation steht.
Gegründet19381970
HauptquartierWashington, D.CMcLean, VA
UnternehmensstatusVon der Regierung geförderte Einrichtung, die im Rahmen eines Konservatoriums der Federal Housing Finance Agency gehalten wird.Von der Regierung geförderte Einrichtung, die im Rahmen eines Konservatoriums der Federal Housing Finance Agency gehalten wird.
Bailout / StimulusInsgesamt 187, 5 Milliarden US-Dollar wurden für die Rettung von Fannie Mae und Freddie Mac ausgegeben. Geld seitdem vollständig zurückgezahlt, mit Zins- und Dividendenausschüttungen. Fannie Mae ist jetzt für Steuerzahler und das US-Finanzministerium profitabel.Insgesamt 187, 5 Milliarden US-Dollar wurden für die Rettung von Fannie Mae und Freddie Mac ausgegeben. Geld seitdem vollständig zurückgezahlt, mit Zins- und Dividendenausschüttungen. Freddie Mac ist jetzt für Steuerzahler und das US-Finanzministerium profitabel.
Einnahmen22, 9 Milliarden US-Dollar (2012)80, 64 Milliarden US-Dollar (2012)
Nettoeinkommen17, 2 Milliarden US-Dollar (2012)10, 98 Mrd. USD (2012)
Gesamtvermögen3, 2 Billionen US-Dollar (2012)1, 98 Billionen US-Dollar (2012)
Gesamtkapital7, 2 Milliarden US-Dollar (2012)8, 83 Milliarden US-Dollar (2012)

Wie Fannie Mae und Freddie Mac arbeiten

"[Fannie Mae und Freddie Mac] sind sich ähnlicher als sie sich unterscheiden. Wir sind beide auf dem Markt, um Erschwinglichkeit zu bieten. Deshalb vergeben wir nur in den USA erschwingliche Kredite. Wir haben eine Charter-Mission, um dem Hypothekenmarkt Stabilität zu verleihen, und wir haben eine Charter-Mission, um Liquidität bereitzustellen, damit der Markt, über den wir gerade gesprochen haben, weiterhin funktioniert. Fannie Mae und Freddie Mac konkurrieren auf demselben Markt miteinander. Wir sind beide darauf beschränkt, nur auf diesem Markt zu sein - US-Hypotheken -, aber wir konkurrieren miteinander." - Daniel Mudd, ehemaliger CEO und Präsident von Fannie Mae, in der Diane Rehm Show

Banken leihen Geld an Leute, die ein Haus kaufen wollen. Diese als Hypotheken bezeichneten Kredite können bis zu 300.000 USD oder mehr betragen, und die Kreditnehmer haben in der Regel 15 bis 30 Jahre Zeit, sie zurückzuzahlen. Bei so vielen Menschen, die Hypotheken benötigen, und bei so langen Zeiträumen, bevor diese hohen Schulden zurückgezahlt werden, könnte den Banken das Geld für Kredite ausgehen.

Hier kommen Fannie Mae und Freddie Mac ins Spiel. Fannie und Freddie arbeiten mit Kreditgebern zusammen, nicht mit Kreditnehmern. Sie kaufen Hypotheken von Banken, wodurch die Banken einen schnellen Gewinn erzielen und das Kapital erhalten, das sie für eine erneute Kreditvergabe benötigen. Im Allgemeinen kauft Fannie Hypotheken von privaten Geschäftsbanken wie Chase und Bank of America, und Freddie kauft Hypotheken von kleineren Banken, auch bekannt als Sparsamkeit.

Hypothekenschulden, die Fannie und Freddie kaufen, werden dann als hypothekenbesicherte Wertpapiere (Mortgage Backed Securities, MBS) an Anleger verkauft, häufig in Form von Agenturanleihen. (Da sie an den Hypothekenmarkt gebunden sind, funktionieren Agenturanleihen etwas anders als die gängigen Unternehmens- und Staatsanleihen und erfordern häufig eine Mindestinvestition von 25.000 USD. [1]) Fannie und Freddie garantieren die Kredite, die in der Hypothek gebündelt sind hypothekenbesicherte Wertpapiere, die sie an Anleger verkaufen. Mit anderen Worten, wenn ein Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug gerät, zahlen Fannie oder Freddie den Investor (den endgültigen Eigentümer der Hypothekenschuld) anstelle des Kreditnehmers.

Da Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung geförderte Agenturen sind, wird ihre Garantie implizit durch das volle Vertrauen der US-Regierung gestützt. Damit Fannie und Freddie eine solche Garantie geben können, müssen die Ursprungsbanken (die Banken, die das Geld ursprünglich direkt an den Kreditnehmer verleihen) sicherstellen, dass sie die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers überprüfen. Ursprungsbanken müssen bestimmte Regeln und Richtlinien befolgen (z. B. mindestens 20% Anzahlung oder die Verpflichtung zur Zahlung von Hypothekenversicherungsprämien); dokumentierter Einkommensnachweis und Rückzahlungsfähigkeit; dokumentierte Bewertung des Hauses durch einen professionellen und neutralen Dritten; und so weiter. Diese Regeln und Richtlinien sollen die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls des Darlehens verringern.

Wenn alle Teile des Ganzen so funktionieren, wie sie sollten, können sich mehr Menschen den Kauf eines Eigenheims leisten, Schulden werden zurückgezahlt und Investoren verdienen Geld.

Konforme oder nicht konforme Kredite

Fannie Mae und Freddie Mac wirken sich direkt auf die konventionelle Kreditvergabe für den Kauf von Eigenheimen aus. Beim Umgang mit konventionellen Krediten gibt es zwei Hauptarten: konforme und nicht konforme. Konforme Kredite werden manchmal auch als "qualifizierte Hypotheken" oder QM bezeichnet.

Konforme Kredite sind solche, die den Richtlinien von Fannie und Freddie entsprechen. Das heißt, konforme konventionelle Kredite gehen nur an diejenigen Kreditnehmer, die am wahrscheinlichsten ihre Kredite zurückzahlen - dh diejenigen, die 20% Anzahlung leisten, eine gute Kreditwürdigkeit, ein verlässliches Einkommen usw. haben. Sie überschreiten auch nicht einen bestimmten Wert Betrag: 417.000 USD, in den meisten Fällen. Ein nicht konformes Darlehen ist ein Darlehen, das eine Bank gewährt und das nicht den Richtlinien von Fannie und Freddie entspricht. Das Darlehen wird entweder an weniger kreditwürdige Kreditnehmer vergeben oder zu einem höheren Betrag als von Fannie und Freddie empfohlen (siehe Jumbo-Hypothek). Nicht konforme Kredite sind in der Regel höher verzinsliche Kredite, um das mit ihrer Anlage verbundene Risiko auszugleichen. Nicht konforme Kredite sind häufig, wenn es um den Kauf einer Eigentumswohnung geht.

Noch im Dezember 2013 vergeben eine Reihe großer US-Banken, darunter die Bank of America, Chase, Citigroup und Wells Fargo, nicht konforme Kredite an einen kleinen Prozentsatz der Kunden. [2] Dies ist eine riskante Investition für die Banken und die Anleger, die die Hypothekenschulden kaufen, da nicht konforme Kredite nicht von Fannie und Freddie gedeckt werden, was Kreditausfälle für Anleger und möglicherweise für die gesamte Wirtschaft kostspielig macht.

Fannie Mae und Freddie Mac gegen Ginnie Mae und FHA Loans

Neben Fannie Mae und Freddie Mac gibt es Ginnie Mae. Im Gegensatz zu Fannie und Freddie befindet sich Ginnie zu 100% im Besitz der US-Regierung als öffentliche Einrichtung, und alle hypothekenbesicherten Wertpapiere, die sie an Investoren verkauft, werden ausdrücklich von der US-Regierung abgesichert. Im Gegensatz dazu sind die von Fannie und Freddie gekauften Wertpapiere implizit - dh impliziert - gesichert. Historisch gesehen ist eine Investition in Ginnie Maes Anleihen sicherer als eine Investition in die von Fannie Mae und Freddie Mac gekauften. [3]

Ginnie Mae ist Teil des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) und garantiert hauptsächlich Darlehen für Veteranenangelegenheiten / VA und Darlehen der Federal Housing Administration / FHA.

Rettungsaktion nach der großen Rezession

Die Stimulus-Rechnung von 2009 "rettete" Fannie und Freddie. Zwischen den beiden Unternehmen wurden 187, 5 Milliarden US-Dollar verwendet, um sie über Wasser zu halten. Sie haben seitdem diesen Betrag und dann einige zurückgegeben - 218, 7 Milliarden US-Dollar. [4] Dies bedeutet, dass die Rettung von Fannie und Freddie letztendlich für die Steuerzahler und das US-Finanzministerium rentabel geworden ist.

Historische Zeitleiste

  • 1934: Als Reaktion auf die Weltwirtschaftskrise verabschiedet der 73. US-Kongress das National Housing Act von 1934, mit dem die Federal Housing Administration geschaffen wird. Die FHA hat die Aufgabe, das Kapital des Immobilienmarktes am Laufen zu halten, damit Kredite und Kredite vorhersehbarer und erschwinglicher sind.
  • 1938: Das National Housing Act wird geändert und Fannie Mae wird als öffentliche Einrichtung gegründet, um den Kapitalfluss auf dem Wohnungsmarkt weiter zu erleichtern. Es dürfen nur staatlich versicherte Hypotheken - FHA-Kredite - gekauft werden.
  • 1954: Das Federal National Mortgage Association Charter Act verwandelt Fannie Mae in eine "Gesellschaft mit gemischtem Eigentum". Die Bundesregierung hält die Vorzugsaktien von Fannie Mae; Investoren halten die Stammaktien des Unternehmens.
  • 1968: Fannie Mae wird in eine private Gesellschaft umgewandelt. Es wird teilweise aufgeteilt, um Ginnie Mae zu schaffen, das eine öffentliche Operation bleibt.
  • 1970: Die Regierung erlaubt Fannie Mae, private Hypotheken zu kaufen, die nicht von der Regierung versichert sind. Freddie Mac wurde geschaffen, um weiteren Wettbewerb auf dem Sekundärhypothekenmarkt zu schaffen.
  • 1992: Nach dem Housing and Community Development Act von 1992 müssen Fannie Mae und Freddie Mac als GSE versuchen, Wohnraum erschwinglicher zu machen. Es werden erschwingliche Wohnziele festgelegt, wobei beide GSEs mindestens 30% ihrer Hypothekenkäufe aus Hypotheken stammen müssen, die von Familien und Einzelpersonen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen aufgenommen wurden.
  • 1999: Die New York Times stellt fest, dass Fannie Mae beim Kauf von Suprime-Hypotheken ein viel größeres Risiko eingeht.
  • 2000: Fannie Mae darf keine riskanteren Hypothekendarlehen kaufen.
  • 2004: Fannie Mae darf erneut risikoreiche Hypotheken kaufen.
  • 2007: Mindestens 50% der Hypothekenkäufe von GSEs müssen jetzt aus Hypotheken stammen, die von Familien und Einzelpersonen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen aufgenommen wurden.
  • 2008: Aufgrund von Ereignissen im Zusammenhang mit der Subprime-Hypothekenkrise werden Fannie Mae und Freddie Mac in ein Konservatorium der Federal Housing Finance Agency (FHFA) versetzt. [5] Fannie und Freddie antworten nicht mehr den Aktionären, sondern der Regierung.
  • 2010: Fannie Mae und Freddie Mac werden von der NYSE dekotiert. [6]

Benennung

Fannie Mae hat seinen Namen von einem Akronym, FNMA, das für Federal National Mortgage Association steht. Freddie Mac erhält seinen Namen auf die gleiche Weise, wenn auch etwas weniger offensichtlich. Es kommt vom Akronym FHLMC, das für Federal Home Loan Mortgage Corporation steht. Ginnie Maes Name stammt von GNMA oder Government National Mortgage Association.

Ähnlicher Artikel