Konventionelles Darlehen vs. FHA-Darlehen

Eigenheimkäufer, die eine Anzahlung von weniger als 10% des Verkaufspreises eines Eigenheims leisten möchten, sollten sowohl FHA-Darlehen als auch konventionelle Darlehen bewerten. Ein FHA-Darlehen ist für Personen mit niedrigen Kredit-Scores einfacher zu erwerben und erfordert nur 3, 5% für die Anzahlung. Der Nachteil eines FHA-Darlehens ist eine teure Hypothekenversicherung, die sowohl im Voraus als auch in monatlichen Raten bezahlt wird. Herkömmliche Kredite sind insgesamt billiger, erfordern jedoch einen guten Kredit. Bei herkömmlichen Darlehen kann auch eine Hypothekenversicherung erforderlich sein, wenn eine Anzahlung unter 20% liegt. Die Preise hierfür sind jedoch in der Regel besser als bei FHA-Darlehen.

Berücksichtigen Sie beim Vergleich der Zahlen für beide Optionen die Hypothekenversicherungszahlungen, die in jedem Szenario erforderlich sind.

Vergleichstabelle

Vergleichstabelle für konventionelle Kredite im Vergleich zu FHA-Krediten
Konventionelles Darlehen FHA-Darlehen
Grenzen417.000 US-Dollar für angrenzende Bundesstaaten, DC und Puerto Rico; 625.500 USD in Alaska, Guam, Hawaii und den US-amerikanischen Jungferninseln. Hochpreisige Gebietsdarlehen können bis zu 625.500 USD und bis zu 938.250 USD betragen.271.050 USD für Gebiete mit niedrigen Wohnkosten. Kredite für kostenintensive Gebiete können bis zu 625.500 USD betragen.
Erforderliche Kredit-Score620 oder höher, aber die Anforderungen variieren geringfügig je nach Kreditgeber.Mindestpunktzahl von 580, um eine Anzahlung von 3, 5% zu erhalten. Wer weniger als 580 Punkte hat, muss eine Anzahlung von 10% leisten.
Anzahlung20% werden gefördert. Eigentumswohnungen benötigen oft 25%. Alles unter 20% erfordert eine private Hypothekenversicherung.3, 5% für diejenigen, die sich qualifizieren. 10% für risikoreiche Kreditnehmer.
KostenOriginierungsgebühren, Anzahlungen, Hypothekenversicherungen, Punkte- und Bewertungsgebühren.Vorab-Hypothekenversicherungsprämie (1, 75%), laufende Jahresprämien (1, 35% bei minimaler Anzahlung).
HypothekenversicherungNur für Personen erforderlich, die eine Anzahlung leisten, die weniger als 20% des Verkaufspreises des Hauses beträgt.Erforderlich für alle FHA-Darlehen.

Was ist ein konventioneller Kredit?

Herkömmliche Kredite werden von keiner Regierungsbehörde garantiert, entsprechen jedoch im Allgemeinen den Richtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac. Nachdem ein Kreditgeber einem Kreditnehmer, der ein Haus kaufen möchte, Geld geliehen hat, verkauft der Kreditgeber das Darlehen normalerweise entweder an Fannie Mae oder an Freddie Mac. Aus diesem Grund müssen die Kreditgeber sicherstellen, dass die Kreditnehmer die Richtlinien von Fannie und Freddie für Kredite erfüllen.

Es gibt zwei Arten von konventionellen Darlehen: konforme und nicht konforme. Konforme Kredite entsprechen den Richtlinien von Fannie und Freddie und haben einen Betrag von weniger als 417.000 USD (oder mehr in einigen Gebieten mit hohen Lebenshaltungskosten). Nicht konforme Kredite liegen entweder über der von Fannie und Freddie festgelegten Kreditschwelle (siehe Jumbo-Hypothek) oder werden an Kreditnehmer vergeben, die sich ansonsten nicht für einen konformen Kredit qualifizieren (z. B. jemanden mit hohen Schulden). Nicht konforme Kredite haben normalerweise einen viel höheren Zinssatz als konforme Kredite.

Was ist ein FHA-Darlehen?

FHA-Darlehen werden von der US Federal Housing Administration (dh der FHA) garantiert. Diese Garantie verringert das Risiko, dem Kreditgeber bei der Kreditvergabe ausgesetzt sind, und ermöglicht es den Kreditgebern, ihre Qualifikationskriterien zu senken. Dies macht FHA-Kredite manchmal zur einzigen Möglichkeit, dass Kreditnehmer mit einer schlechten Kreditwürdigkeit (<600) oder einer geringen Anzahlung (nur 3, 5%) ein Haus kaufen können.

Als Gegenleistung für diese Garantie der FHA (die praktisch eine Garantie der US-Regierung ist) muss der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung über die FHA abschließen. Dies erhöht die langfristigen Kosten des Kredits für den Kreditnehmer, ermöglicht jedoch den Kauf eines Eigenheims, das ohne weitere Hilfe im Voraus möglicherweise nicht möglich gewesen wäre.

Das Antragsverfahren ist sowohl für FHA-versicherte als auch für konventionelle Hypotheken ähnlich. Eine Vorabgenehmigung eines Kreditgebers ist normalerweise der erste Schritt im Kreditantragsverfahren.

Teilnahmeberechtigung

Berechtigung für konventionelle Kredite

Die meisten konventionellen Kredite erfordern, dass Kreditnehmer einen Kredit-Score von mindestens 620 haben, und Scores unter 700 können entweder zu zusätzlichen Gebühren oder zu einem höheren Zinssatz führen. Herkömmliche Kreditgeber wie Banken oder Kreditgenossenschaften verlangen normalerweise eine Anzahlung von 20 Prozent (oder weniger beim Abschluss einer privaten Hypothekenversicherung) und haben in der Regel eine Obergrenze von 45% für das Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Weitere Kriterien für konventionelle Hypotheken können eine stabile Beschäftigungshistorie, eine vollständige Dokumentation von Einkommen und Vermögen sowie Preisstabilität in der Nachbarschaft sein, in der sich das Haus befindet.

Berechtigung für FHA-Darlehen

Für FHA-Kredite ist eine Mindestanzahlung von 3, 5% erforderlich, und die Kreditnehmer müssen in der Regel für die FHA-Hypothekenversicherung bezahlen. Die erforderliche Mindestpunktzahl beträgt 500; Nur Kreditnehmer mit einem Kredit-Score von 580 oder höher qualifizieren sich jedoch für die niedrigste Anzahlungsoption (3, 5%). Andere müssen 10% senken.

Hypothekenversicherung

Für FHA-Darlehen ist eine Hypothekenversicherung erforderlich, die sowohl im Voraus als auch monatlich bezahlt werden muss. Bei den meisten FHA-Darlehen mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren muss der Darlehensnehmer bei Abschluss 1, 75% des Darlehensbetrags sowie eine jährliche Verlängerungsprämie von 0, 5% für die Laufzeit des Darlehens zahlen. Die Hälfte der Hypothekenversicherungsprämie im Voraus wird erstattet, wenn das Haus verkauft wird. Monatliche Prämien sind nicht erforderlich, wenn die Anzahlung mehr als 22% des Wertes des Eigenheims beträgt. Für die meisten FHA-Kreditnehmer ist eine derart hohe Anzahlung jedoch nicht möglich.

Herkömmliche Kredite erfordern keine Vorauszahlung der Hypothekenversicherung. Für konventionelle Kredite, bei denen der Kreditnehmer eine Anzahlung von weniger als 20% geleistet hat, ist jedoch eine laufende Hypothekenversicherung erforderlich.

Preise für Hypothekenversicherungen

Für Kreditnehmer, die versuchen, zwischen einem konventionellen Darlehen und einem FHA-Darlehen zu wählen, sind die Prämien für Hypothekenversicherungen ein wesentlicher Faktor. Die Preisgestaltung für private Hypothekenversicherungen durch eine private Einrichtung ist für konventionelle Kredite risikobasiert. Dies bedeutet, dass die Prämie für diejenigen, die eine höhere Anzahlung leisten, und für diejenigen mit höheren Kredit-Scores niedriger ist. Dies ist bei FHA-Darlehen nicht der Fall. Alle Kreditnehmer müssen 1, 75% des Kreditbetrags im Voraus bezahlen. Diese Kosten werden normalerweise im Darlehen gebündelt.

Abschlusskosten

Mit FHA-Darlehen können Kreditnehmer Geld verwenden, das ein Geschenk eines Verwandten, einer gemeinnützigen Organisation oder einer Regierungsbehörde ist, um 100% der Anzahlung beim Abschluss zu zahlen. Herkömmliche Kredite setzen dem jedoch einige Grenzen. Beispielsweise können einige herkömmliche Kreditgeber einen Kreditnehmer meiden, dessen Anzahlung hauptsächlich aus einem Geschenk eines Verwandten besteht. Konventionelle Kreditgeber möchten in der Regel sehen, dass der Großteil der Anzahlung aus Mitteln besteht, die der Kreditnehmer verdient und gespart hat.

Angenommene Kredite

FHA-Darlehen werden in der Regel angenommen, dh das Darlehen kann beim Verkauf eines Hauses an einen neuen Eigentümer übertragen werden. Der neue Eigentümer kann das FHA-Darlehen ohne die zusätzlichen Kosten für die Erlangung eines neuen Darlehens übernehmen. Dies ist ein großer Vorteil für Verkäufer und Käufer und kann den Verkauf eines Eigenheims erleichtern. Natürlich muss der neue Eigentümer die Zulassungskriterien für ein FHA-Darlehen erfüllen, damit es übertragen werden kann.

Technisch gesehen kann jede Hypothek angenommen werden, aber eine solche Übertragung herkömmlicher Kredite ist praktisch unbekannt. FHA- und VA-Darlehen sind in der Regel die einzigen Darlehen, die angenommen werden können. Es ist jedoch weniger wahrscheinlich, dass selbst FHA-Kredite in den letzten Jahren angenommen werden. [1]

Vorauszahlungsstrafen

Eine Vorauszahlungsstrafe ist eine Strafgebühr, die Kreditnehmern auferlegt wird, die einen Kredit teilweise oder vollständig zu schnell zurückzahlen, wodurch die Rendite eines Kreditgebers für die erstmalige Ausleihe des Geldes verringert wird. Vorauszahlungsstrafen sind bei FHA-Darlehen nicht zulässig, wohingegen Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung des Geldes mit einem herkömmlichen Darlehen anfallen können. In einigen Staaten sind Vorauszahlungsstrafen nicht zulässig, und die Darlehensbedingungen variieren je nach Darlehensgeber. Daher ist es ratsam, die Vertragsvereinbarungen zu überprüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Vermeiden Sie Kredite mit einer Vorauszahlungsstrafe. Subprime-Hypotheken werden wahrscheinlich mit Vorauszahlungsstrafen belegt.

Annahme

Einige Eigentumswohnungskomplexe und Investmentimmobilien, die keine Eigentümer sind, erlauben keine FHA-Finanzierung. Daher kann eine konventionelle Hypothek die einzige Option beim Kauf solcher Immobilien sein. Bei herkömmlichen Hypotheken gibt es keine derartigen Einschränkungen.

Vor-und Nachteile

Herkömmliche Hypotheken sind einfacher zu verarbeiten und ermöglichen einen schnelleren Aufbau von Eigenheimkapital, da höhere Anzahlungen erforderlich sind. Kreditnehmer benötigen jedoch eine gute Kreditwürdigkeit, um sich für einen niedrigeren Zinssatz zu qualifizieren, und einige Kreditgeber verlangen bis zu 20% als Anzahlung.

Kreditgeber für FHA-Kredite sind eher bereit, das Gesamtkreditbild zu betrachten, als nur die Kreditwürdigkeit allein. Sie erfordern eine viel niedrigere Anzahlung und haben keine Mindestanforderung an die Kreditwürdigkeit. Sie sind eine gute Wahl für diejenigen mit nicht perfekten Kredit-Scores, Kreditnehmer mit moderaten Schulden-Einkommens-Verhältnissen und diejenigen, die nicht viel Geld für Anzahlungen haben.

Popularität

Nach der Finanzkrise von 2008 sind die FHA-Kredite auf einen größeren Prozentsatz der gesamten Hypothekenemission gestiegen.

Bruttohypothekenemission (einschließlich Refinanzierung) in Amerika nach Art. Quelle: Bloomberg

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