Eigentumswohnung gegen Stadthaus

Eine Eigentumswohnung oder Eigentumswohnung ist eine Art Wohnraum, bei dem ein ganz bestimmter Teil eines größeren Grundstücks - fast immer eine Wohnung innerhalb eines Komplexes - in Privatbesitz des Hausbesitzers ist, während alle anderen Verbindungsbereiche des Komplexes im gemeinsamen Besitz aller Eigentumswohnungen sind Bewohner. Reihenhäuser oder Stadthäuser sind einzelne Häuser, die nebeneinander stehen, wobei eine oder zwei Wände jedes Hauses von benachbarten Häusern geteilt werden. Eigentumswohnungen haben im Allgemeinen höhere HOA-Gebühren und sind kleiner, während Stadthäuser niedrigere HOA-Gebühren haben und mit mehr Fläche gebaut werden. Beide Arten von Wohnraum sind in städtischen Gebieten häufiger anzutreffen.

Vergleichstabelle

Vergleichstabelle Eigentumswohnung gegen Reihenhaus
Eigentumswohnung Stadthaus

ÜberEine Eigentumswohnung ist eine Wohnstruktur, die Teil einer größeren Einheit oder eines größeren Gebäudes ist.Ein Stadthaus ist ein Wohnstil, in dem sich eine Reihe unabhängiger und identischer Häuser Wände teilen.
EigentumSie besitzen nur die Innenräume der Wohnung. Der Eigentümer hat die ausschließliche Nutzung eines bestimmten Bereichs, normalerweise einer Einheit. Gebäude und Grundstücke gehören dem Verein. Bei einer geplanten Einheitenentwicklung (PUD) besitzt der Eigentümer seine Einheit und einen Teil des Gemeinschaftsbereichs.Der Eigentümer besitzt das Land sowie die Innenräume sowie jeden Hof oder Deck. "Townhome" ist ein architektonischer Stil, keine rechtliche Beschreibung von Bedeutung in Bezug auf das Eigentum.
Gesetzliche BestimmungenDurch gesetzliche Bestimmungen geregeltNein
Hausbesitzer VereinWird als Eigentumswohnungsverein bezeichnet und ist für die tägliche Instandhaltung von Gebäuden, Außenbereichen und öffentlichen Bereichen verantwortlich.Called Home Owners Association, verantwortlich für die tägliche Wartung von Außenbereichen und anderen öffentlichen Bereichen.
SicherheitHöherNiedriger
PrivatsphäreNiedrigerHöher
StrukturKann auf jeder Etage seinBeginnt im Erdgeschoss; kann mehrstöckig sein.

Struktur

Die häufigste Konfiguration einer Wohnung ist die einer Wohnung innerhalb eines Komplexes. Was eine Wohnung zu einer Eigentumswohnung macht, ist die Tatsache, dass jemand den Innenraum dieser Wohnung besitzen und die Räume außerhalb der Wohnung gemeinsam besitzen kann (z. B. Hallen, Fitnessräume, Parkplätze oder Garagen, Pools, das Dach des Gebäudes). Manchmal wird ein unabhängiges Büro innerhalb eines Komplexes mit mehreren Einheiten auch als Eigentumswohnung bezeichnet, dies ist jedoch weniger verbreitet.

Ein Stadthaus ist keine Wohnung, sondern ein Haus, das in einer Reihe miteinander verbundener Häuser gebaut wurde. Die meisten Stadthäuser sind schmaler gebaut als herkömmliche Einfamilienhäuser und in der Regel zwei bis drei Stockwerke hoch. Je nachdem, wo es sich in der Reihe befindet, teilt sich ein Stadthaus eine oder zwei Wände mit den anderen Häusern. Die meisten haben einen kleinen Garten und einen Vorgarten. Mit ihren verbundenen Wänden teilen Stadthäuser einige Eigenschaften mit Maisonetten und Triplexen.

Gemeinschaftsräume

In einem Komplex von Eigentumswohnungen besitzen Hausbesitzer gemeinsam Gemeinschaftsbereiche und alle Außenbereiche. Diese Bereiche sind sauber und in gutem Zustand mit dem Geld, das durch HOA-Gebühren eingebracht wird. Sogar das Dach des Komplexes befindet sich in kommunalem Besitz.

Reihenhäuser haben normalerweise weniger Gemeinschaftsräume. Obwohl Stadthäuser eine oder zwei Wände teilen, werden sie als individuelle und unabhängige Häuser betrachtet, normalerweise mit einzelnen Höfen (die eingezäunt sein können) und Carports / Garagen. Sehr wenig ist in gemeinsamem Besitz. In einigen Fällen können Stadthäuser jedoch Teil eines größeren Viertels sein, das über einen Gemeinschaftsbereich verfügt, z. B. einen kleinen Spielplatz, einen Pool oder einen Park.

Landbesitz

In einer Eigentumswohnung befindet sich kein Land. Stattdessen ist es der Raum innerhalb der Wohnung, der gehört. Im Gegensatz dazu besitzen diejenigen, die ein Stadthaus besitzen, tatsächlich das Land, auf dem ihr Haus gebaut ist. Sowohl Eigentümer als auch Eigentümer von Stadthäusern müssen Grundsteuern zahlen.

Hausbesitzerverband (HOA)

Eine Hausbesitzervereinigung (HOA) - manchmal auch als Eigentumswohnungsverein bezeichnet - ist eine Körperschaft mit einem gewählten Vorstand, der Standards und Annehmlichkeiten innerhalb eines Komplexes oder einer Nachbarschaft verwaltet und aufrechterhält. HOAs erheben monatliche oder jährliche Gebühren und veranstalten Gemeindetreffen, an denen Hausbesitzer teilnehmen und Entscheidungen bezüglich des Komplexes oder der Nachbarschaft treffen.

Einige HOAs sind klein, haben niedrige monatliche oder jährliche Gebühren und relativ wenig Strom und wenige Einschränkungen. Andere HOAs sind groß, haben hohe Gebühren und pflegen eine Vielzahl von Regeln, Problemen und Funktionen, sowohl große als auch kleine. Wenn eine Person ein Haus kauft, das von einer HOA abgedeckt wird, hat sie kein Recht, die Mitgliedschaft abzulehnen. Eine Mitgliedschaft ist erforderlich, ebenso wie die damit verbundenen HOA-Gebühren.

HOA-Gebühren

Eigentumswohnungen haben fast immer höhere HOA-Gebühren als Stadthäuser. Dies liegt daran, dass Eigentumswohnungen mehr Gemeinschaftsräume und oft einige einzigartige Annehmlichkeiten haben, wie z. B. einen Fitnessraum oder einen Grill auf dem Dach, für deren Deckung mehr Geld erforderlich ist. Wasser-, Kabel- oder DSL-Internetdienst, Versicherungsschutz und andere Dienste oder Dienstprogramme können ebenfalls in den monatlichen HOA-Gebühren einer Eigentumswohnung enthalten sein. Stadthäuser haben oft auch HOA-Gebühren, aber sie sind in der Regel viel niedriger und decken oft nur einen kleinen Satz von Dienstleistungen ab, wie Müllentsorgung und Rasenpflege.

Wartung unter einer HOA

Eigentumswohnungsverbände decken im Allgemeinen viel mehr Wartungsprobleme ab als Stadthaus-HOAs. Während vieles von der Gebührenstruktur und der Größe der HOA abhängt, erledigen gute Eigentumswohnungs-HOAs die Wartung auf viele der gleichen Arten wie große Vermietungsunternehmen: indem sie Probleme in einer Eigentumswohnung (z. B. einem undichten Wasserhahn) beheben und öffentliche Bereiche warten und außen. Zum Beispiel wird das Gelände von Gärtnern gepflegt und das Dach wird bei Bedarf von Fachleuten ersetzt, die alle mit Geld bezahlt werden, das von der HOA aufgenommen und gehalten wird.

Reihenhäuser erfordern oft viel mehr Selbstpflege oder die private Einstellung von Fachleuten, um eventuell auftretende Probleme zu beheben. Ein Stadthaus kann eine HOA haben oder auch nicht, und diejenigen, die dies tun, decken mit geringerer Wahrscheinlichkeit die Instandhaltung des Geländes oder sogar größere Wartungsprobleme wie den Austausch des Daches ab. Es gibt jedoch Ausnahmen, daher ist es von größter Bedeutung, nach der HOA-Abdeckung eines Stadthauses zu fragen.

HOA Regeln und Vorschriften

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Stadthauses sollten potenzielle Käufer eine Kopie des Sitzungsprotokolls, des Jahresabschlusses und der Regeln und Vorschriften der HOA anfordern. Letztere werden häufig als CC & Rs (Covenants, Conditions und Restrictions) bezeichnet, können jedoch vorbeigehen eine Vielzahl von Namen. Abhängig von der HOA können diese Dokumente lange gelesen werden - insgesamt bis zu 50 Seiten -, aber sie sind wichtig. Sie teilen den Käufern mit, wie restriktiv das Leben im Rahmen der HOA sein kann oder nicht, wie finanziell solide das Leitungsorgan ist und wie oft (und um wie viel) die HOA-Gebühren im Laufe der Zeit gestiegen sind.

Es gibt keinen festgelegten Standard für HOA-Regeln. [1] Jedes Board stimmt über Themen und Richtlinien für einzelne Communities ab. Bei den meisten HOAs gibt es jedoch einige gemeinsame Regeln und Vorschriften. Sie umfassen Folgendes:

  • Regeln für Gemeinschaftsräume : Öffnungszeiten der Gemeinschaftsräume, Rechte und Einschränkungen hinsichtlich ihrer Nutzung
  • Haustierbeschränkungen: ob Haustiere erlaubt sind, welche Tierarten erlaubt sind, Rassenbeschränkungen, Gewichtsbeschränkungen, wie viele Haustiere in einer Einheit leben können
  • Müll- / Recyclingregeln: Wie, wann und wo Müll und Recycling zu entsorgen sind
  • Dekorationsbeschränkungen: ob Beschilderung, Weihnachtsbeleuchtung usw. in Fenstern oder auf Rasenflächen erlaubt sind
  • Bodenbeschränkungen: Stadthausbesitzer können daran gehindert werden, die Landschaftsgestaltung ihrer Vorgärten drastisch (oder sogar geringfügig) zu verändern. Sie können auch daran gehindert werden, Lackfarben, Postfachstile usw. zu ändern.

Sicherheit und Datenschutz

Die Sicherheit und Privatsphäre einer Wohnung oder eines Stadthauses hängt von der Struktur ab. Einige Eigentumswohnungen sind sehr sicher und bieten erweiterte Sicherheitsfunktionen wie elektronische Türschlosssysteme und Videoüberwachung in öffentlichen Bereichen. Andere Eigentumswohnungen sind nicht mit Blick auf höchste Sicherheit entwickelt. Reihenhäuser verfügen über viele der gleichen Sicherheitsmerkmale (und Probleme) wie ein traditionelles Einfamilienhaus. Natürlich hängt die meiste Sicherheit vom Standort ab.

Eigentumswohnungen haben ein Sicherheitsrisiko, das Stadthäuser nicht haben - zumindest nicht in gleichem Maße. Eigentumswohnungen können wie jedes Haus gekauft, vermietet oder weiterverkauft werden, was bedeutet, dass gute und schlechte Nachbarn kommen und gehen. Schlechte Nachbarn zu haben, ist ein Problem, das bei jedem Wohnen in einer engstirnigen Wohnung besteht. Der Unterschied besteht darin, dass eine Eigentumswohnung eine ernstere Investition ist, aus der man nur schwer herauskommt, wenn die Qualität der Nachbarn abnimmt.

In Bezug auf die Privatsphäre können Eigentumswohnungen und Stadthäuser privat erscheinen oder auch nicht. Für diejenigen, die leicht von Lärm geplagt werden, ist es ratsam, nach der Dicke der gemeinsamen Wände zu fragen und vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Stadthauses sogar mit den Nachbarn zu sprechen. Einige seltene Geräusche (z. B. eine gelegentliche Party) sind zu erwarten, aber die alltägliche Bewegung sollte in einer gut gebauten Wohnung oder einem gut gebauten Stadthaus nicht leicht zu hören sein.

Vor-und Nachteile

Für diejenigen, die gerne in der Stadt leben, kann eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus eine gute Lösung sein, insbesondere für Erstkäufer. Wenn Sie sich nicht um Außenarbeiten wie Garten- oder Landschaftsgestaltung oder Dachersatz kümmern müssen, sind Eigentumswohnungen für einige ideal, und der Zugang zu bestimmten Annehmlichkeiten ist für viele ein Bonus. Ebenso ist ein kleiner Garten, in dem man sitzen oder im Garten arbeiten kann, ein Verkaufsargument für Stadthäuser für diejenigen, die einige Merkmale eines traditionellen Einfamilienhauses wünschen, aber dennoch ein urbaneres Wohngefühl wünschen.

Es gibt jedoch mögliche Nachteile beim Wohnen in Eigentumswohnungen und Stadthäusern. Eigentumswohnungen und Stadthäuser können teuer sein - insbesondere Eigentumswohnungen - und je nachdem, wie eine einzelne HOA funktioniert, können sie das Gefühl haben, das ausgegebene Geld wert zu sein oder nicht . Einige finden auch die restriktive Natur einer HOA frustrierend und wünschen sich stattdessen, dass sie mehr von dem tun könnten, was sie möchten, ohne Nachbarn konsultieren zu müssen (in diesem Fall ist ein Einfamilienhaus, das nicht mit einer HOA verbunden ist, die beste Lösung).

Rechtsstellung

In den USA und den meisten Teilen Kanadas unterliegen Eigentumswohnungen spezifischen Bundes- und örtlichen Gesetzen. [2] Stadthäuser unterliegen jedoch häufig denselben Gesetzen wie für Einfamilienhäuser (auch bekannt als Einfamilienhäuser).

Kosten

Wie bei allen Immobilienkosten bestimmt der Standort den größten Teil des Werts einer Eigentumswohnung oder eines Stadthauses, es sind jedoch viele Kosten zu berücksichtigen. HOA-Gebühren und deren Deckung sollten ebenso berücksichtigt werden wie Grundsteuern, sämtliche Versicherungskosten und (insbesondere im Fall eines Stadthauses) Hausinspektionskosten. Die Hypothekenzinsen für den Kauf einer Eigentumswohnung sind normalerweise auch höher als die für den Kauf eines Stadthauses oder eines Einfamilienhauses. Eine Anzahlung von 25% statt 20% kann dazu beitragen, dies zu mildern, aber es sind hohe Vorabkosten.

Die Bewertung von HOAs erfordert Aufwand. Es ist sehr wichtig, nichts über eine bestimmte HOA anzunehmen, bis alle ihre Dokumente gelesen wurden, da dies ein Bereich ist, in dem ein Hausbesitzer viel Geld sparen kann. Ob hoch oder niedrig, Gebühren sind kein durchweg klarer Indikator dafür, ob eine HOA gut ist oder nicht. Einige Eigentumswohnungen und Stadthäuser haben möglicherweise niedrige HOA-Gebühren, was letztendlich bedeutet, dass nur wenige Dienstleistungen angeboten werden, oder, schlimmer noch, die angebotenen Dienstleistungen sind nicht gut, was monatliche oder jährliche Gebühren zu verschwenderischen Kosten macht. Andere Eigentumswohnungen und Stadthäuser haben möglicherweise hohe Gebühren, die viele Dienstleistungen und Annehmlichkeiten abdecken und letztendlich Geld sparen, da die HOA möglicherweise spezielle Angebote mit lokalen Dienstleistern hat.

Wiederverkaufswert

Wenn die HOA-Gebühren erheblich höher sind als an ähnlichen Orten in der Nähe oder wenn ein Eigentumswohnungskomplex mehr Mieter als Eigentümer hat, kann der Weiterverkauf einer Eigentumswohnung schwierig sein. Darüber hinaus schätzen Eigentumswohnungen langsamer als Stadthäuser oder Einfamilienhäuser, die besser für Familien geeignet sind. Daher kann es einige Jahre dauern, bis eine Eigentumswohnung eine gute Kapitalrendite erzielt - falls dies jemals der Fall sein sollte. Informieren Sie sich gründlich über den lokalen Wohnungsmarkt, bevor Sie eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus kaufen, um sie zu vermieten oder weiterzuverkaufen.

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