Kaufen oder Mieten eines Hauses

Wenn Sie noch nie ein Haus besessen haben, ist " Rent vs. Buy " eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie jemals treffen werden. Es gibt mehrere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, bevor Sie den Sprung wagen.

Vergleichstabelle

Kauf eines Hauses versus Miete eines Hauses Vergleichstabelle
Ein Haus kaufen Ein Haus mieten
Kosten im VorausHohe Anzahlung, HypothekengebührenNiedrig - erste und letzte Monatsmiete und Kaution
InstandhaltungKäufer muss pflegenVermieter muss pflegen
Änderungen an der EigenschaftDer Käufer kann Änderungen vornehmen, umbauen und das Eigentum ergänzenMieter dürfen in der Regel keine Änderungen an der Immobilie vornehmen

Ist das finanziell sinnvoll?

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims teilweise eine Investitionsentscheidung. Geld, das für Miete ausgegeben wird, wird oft als Geld im Abfluss betrachtet - nie wieder gesehen zu werden. Dies ist jedoch nicht das ganze Bild. Die Entscheidung zwischen Miete und Kauf muss mehrere Variablen berücksichtigen:

  1. Hypothekenzinsen
  2. Opportunitätskosten der Anzahlung
  3. Steuern
  4. Mietsteigerung mit Inflation
  5. Wertsteigerung des Hauses
  6. Transaktionskosten beim Kauf
  7. Maklerprovisionen beim Verkauf
  8. Zeit und Mühe beim Kauf, Verkauf und Unterhalt eines Hauses (subjektiv - schwer zu quantifizieren)

Während jeder dieser Faktoren für sich genommen ein komplizierter Parameter sein kann, können Sie einige realistische Annahmen treffen, um Ihre Analyse zu starten. Wenn Sie mit dem Entscheidungsmodell vertraut sind, können Sie es optimieren, um mehr Parameter hinzuzufügen oder mehr Komplexität zu bewältigen.

Hypothekenzinsen

Abhängig von Ihrer Bonität und Ihrer Beschäftigungs- / Einkommenssituation ist der Zinssatz, den Sie erhalten, vorsichtig. Sie können auch entscheiden, ob Sie ein Darlehen mit festem oder variablem Zinssatz aufnehmen möchten. Nehmen Sie für die Rent vs. Buy-Analyse einen festen Zinssatz an. Angenommen, Ihr Darlehensbetrag beträgt 200.000 USD und der Zinssatz beträgt 6, 5% (fest) über 20 Jahre. Dies entspricht einer monatlichen Rate von ca. 0, 54% und monatlichen Zahlungen von 1.491 USD. Im Laufe von 20 Jahren zahlen Sie 357.875 USD an Ihren Kreditgeber - 200.000 USD davon fließen in Ihren Hauptdarlehensbetrag und 157.875 USD werden als Zinsen gezahlt.

Das Interessante an Hypothekenzahlungen ist, dass, obwohl sich die monatlichen Zahlungen über 20 Jahre nicht ändern, der Betrag dieser festen monatlichen Zahlung, die für Zinsen verwendet wird, gegenüber dem Betrag, der den ausstehenden Kapitalbetrag reduziert, jeden Monat variiert. Einfach ausgedrückt, in den ersten Jahren Ihrer Hypothek wird ein Großteil Ihrer Zahlungen für Zinsen verwendet, und Sie werden den Kapitalbetrag kaum verlieren. In den letzten Jahren wurden die meisten Ihrer Zahlungen an den Auftraggeber geleistet.

In unserem Beispiel für monatliche Zahlungen in Höhe von 1.491 USD über einen Zeitraum von 20 Jahren beträgt die durchschnittliche Zinszahlung im ersten Jahr 1.071 USD pro Monat und im letzten Jahr Ihrer Hypothek nur 51 USD.

Warum ist das wichtig?

In den ersten Jahren Ihrer Hypothek sinkt Ihr ausstehender Kreditbetrag kaum. Wenn Sie also vorhaben, nur ein paar Jahre im Haus zu leben, ist Ihr Eigenkapital (Wert des Hauses - ausstehender Darlehensbetrag) nicht sehr hoch.

Opportunitätskosten der Anzahlung

Eine angemessene Anzahlung (15% des Hauswerts) senkt normalerweise den Zinssatz, den Sie zahlen müssen. Nehmen wir an, Sie zahlen 40.000 US-Dollar als Anzahlung, wenn Sie Ihr Haus kaufen. Diese 40.000 USD sind wie eine Investition, die Sie in einen Vermögenswert (Ihr Haus) tätigen, in der Hoffnung, dass der Vermögenswert an Wert gewinnt. Wenn Sie 40.000 USD in ein Online-Sparkonto investieren, können Sie jedes Jahr 5% Zinsen (ohne Risiko) verdienen. Wenn Sie in Eigenkapital investieren und Glück haben, könnten die Renditen sogar noch höher sein.

Kurz gesagt, Sie verzichten auf die Möglichkeit, diesen Betrag in andere Vermögenswerte zu investieren, die Renditen erzielen können. Angenommen, Sie haben andere Investitionsmöglichkeiten, von denen Sie wissen, dass sie Ihnen eine bestimmte (X) Kapitalrendite bringen. Dieses "X" spielt eine wichtige Rolle im Finanzmodell "Miete vs. Kauf".

Steuern

Was du bezahlst

Wenn Sie ein Haus kaufen, zahlen Sie Grundsteuern. Je nachdem, wo Sie wohnen, kann die Grundsteuer etwa 0, 5 bis 1% des Wertes Ihres Hauses betragen.

Was Sie sparen

Die von Ihnen gezahlten Grundsteuern sowie die Zinszahlungen, die Sie im Jahr leisten, sind beide steuerlich absetzbar. Der Haken dabei ist, dass Sie diese Steuerabzüge nur geltend machen können, wenn Sie Ihre Abzüge auflisten und nicht den Standardabzug vornehmen.

Wie viel Sie sparen

Nehmen wir in einer sehr einfachen Simulation der Mathematik an, dass:

  • Jährliche Grundsteuer = 2.000 USD (A)
  • Im Jahr geleistete Zinszahlungen = 12.000 USD (B)
  • Standardabzug verfügbar = 8.000 USD (C)
  • Ihre Steuerklasse - 28%
  • Ihr Einkommen - 85.000 US-Dollar

Wenn Sie ein Haus kaufen und Ihren Abzug auflisten, reduziert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen um 14.000 USD (A + B). Wenn Sie mieten, reduziert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen um 8.000 USD (C). Der "Nettoeffekt" des Kaufs eines Eigenheims auf das zu versteuernde Einkommen beträgt also 6.000 USD (A + BC). Und die Nettosteuerersparnis pro Jahr beträgt 28% von 6.000 USD, dh 1.680 USD .

Bei einer festverzinslichen Hypothek sind die von Ihnen geleisteten Zinszahlungen im ersten Jahr am höchsten und verringern sich in den Folgejahren, wenn Ihr ausstehender Kapitalbetrag allmählich abnimmt.

Mietsteigerung mit Inflation

Beim Aufbau eines Finanzmodells zum Vergleich von Miete und Kauf eines Eigenheims können wir feste monatliche Zahlungen mit einer festverzinslichen Hypothek annehmen. Im Mietszenario wird jedoch erwartet, dass die Miete im Laufe der nächsten 20 bis 30 Jahre steigen wird. Die jährliche Erhöhung der Miete kann mit 2-3% angenommen werden - synchron zur Inflationsrate.

Sie sollten den Cashflow für den Kauf (monatliche Rate, Gebühren des Hausbesitzers, Versicherung usw.) mit der Miete vergleichen. Beachten Sie auch die Opportunitätskosten für die Investition der Differenz (Miete - monatliche Rate oder umgekehrt, je nachdem, welche höher ist).

Wertsteigerung des Hauses

Langfristig (20-30 Jahre) kann davon ausgegangen werden, dass die Hauswerte jedes Jahr um rund 5% steigen. Je nachdem, wo Sie wohnen und ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Stadthaus oder eine Eigentumswohnung handelt, kann dieser Prozentsatz variieren. Diese Zahl hat einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis des Rent-vs.-Buy-Finanzmodells.

Transaktionskosten beim Kauf

Es gibt verschiedene Transaktionskosten, die Ihnen beim Kauf eines Hauses entstehen. Hausinspektion, Anwaltskosten, Hypothekenabschluss, Maklergebühr, Steuern, Anmeldegebühren usw. Behandeln Sie diesen Betrag so, wie Sie die Anzahlung behandeln würden (in Bezug auf die Kosten, wenn Sie die Gelegenheit verpassen, dieses Geld woanders anzulegen).

Maklerprovisionen beim Verkauf

In der Regel zahlt der Verkäufer sowohl an die Vertreter des Käufers als auch an die Vertreter des Verkäufers eine Provision. Mit jeweils 3% entspricht diese Provision in der Regel 6% des Wertes des Hauses. Wie Sie sich vorstellen können, hat dies erhebliche Auswirkungen auf das Finanzmodell. Sie können ohne Agenten arbeiten und in Ihrem Modell 3% oder weniger Provisionskosten übernehmen.

Zeit und Mühe

Die Suche nach Ihrem Traumhaus kann anstrengend sein und viel Zeit und Mühe kosten.

Wenn Sie mieten, ist der Vermieter dafür verantwortlich, die meisten Dinge zu reparieren, die im Haus häufig schief gehen (Sanitär usw.). Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, sind Sie für alle Wartungsarbeiten verantwortlich.

Menschen müssen möglicherweise auch mehrere Nachbesserungen vornehmen und Zeit und Mühe aufwenden, wenn sie versuchen, ihr Haus zu verkaufen.

Mietverhältnisse

Eine Möglichkeit, herauszufinden, ob Sie kaufen oder mieten möchten, besteht darin, das Mietverhältnis zu betrachten: den Kaufpreis eines typischen Hauses geteilt durch die jährliche Miete eines ähnlichen Hauses. Wenn das Mietverhältnis über 20 liegt, sollten Sie eine Miete in Betracht ziehen. Neigen Sie zwischen 15 und 20 Jahren zum Mieten, es sei denn, Sie finden ein Haus, das Ihnen wirklich gefällt, und planen, lange darin zu bleiben. Wenn die Mietquote unter 15 liegt, ist der Kauf sinnvoller.

Die Mietquoten für große Ballungsräume in den USA sind auf der Website der New York Times verfügbar.

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